Građevinske dozvole
Javni Servisi · Grad Bihać
Građevinska Dozvola, Urbanistička Saglasnost i Legalizacija Objekata
Kompletno uputstvo za građane: kako ishoditi dozvole za gradnju, koji dokumenti su potrebni, koliko košta renta, i kako legalizirati bespravno izgrađen objekat na području Grada Bihaća i USK-a.
3
Faze postupka
30
Dana rok
6
Zona rente
⚡ AKTUELNO: Novi Zakon o građenju USK – mart 2026. Novo
Vlada USK-a na sjednici 17. marta 2026. usvojila je prijedlog novog Zakona o građenju. Prema izjavi ministra Edvina Odobašića, novi zakon predviđa da neće biti potrebna građevinska dozvola za individualne stambene objekte do 200 m², kao ni za određene poljoprivredne objekte. Zakon tek treba proći skupštinsku proceduru. Do tada važe dosadašnji propisi opisani na ovoj stranici. 📐 1. Urbanistička saglasnost
Urbanistička saglasnost je prvi i ključni korak u procesu izgradnje. To je upravni akt kojim se utvrđuju urbanističko-tehnički uslovi za projektovanje i građenje na određenoj lokaciji, u skladu sa planskim dokumentima.
Postupak i potrebni dokumenti
Zahtjev za izdavanje urbanističke saglasnosti podnosi se Službi za urbanističko planiranje Grada Bihaća (šalter Centra za pružanje usluga građanima). Uz zahtjev se prilaže:
Kopija katastarskog plana — ne starija od 6 mjeseci, sa ucrtanom parcelom (pribavlja se u Službi za geodetsko-katastarske poslove Grada Bihaća).
Zemljišnoknjižni izvadak (ZK izvadak) — kao dokaz o pravu vlasništva ili pravu građenja na parceli.
Idejni projekat — izrađen od ovlaštenog projektantskog pravnog lica registrovanog kod Ministarstva za građenje USK-a. Sadrži situacioni prikaz, tlocrt, presjek i fasade buduće građevine.
Dokaz o uplati administrativne takse — na račun Grada Bihaća.
Služba utvrđuje usklađenost idejnog projekta sa planskim dokumentom (Urbanistički plan, regulacioni plan ili plan parcelacije) i propisuje urbanističko-tehničke uslove za izradu glavnog projekta. Rješenje se donosi u roku od 30 dana od podnošenja kompletnog zahtjeva.
⚠️ Režimi građenja u Bihaću
Režim I — Uže urbano područje Bihaća sa detaljnim planskim dokumentima → urbanistička saglasnost se donosi na osnovu regulacionog plana ili plana parcelacije.Režim II — Urbano područje izvan obuhvata detaljnog planskog dokumenta → urbanistička saglasnost se donosi na osnovu Odluke o provođenju Urbanističkog plana grada Bihaća.
Režim III — Područja van urbanog područja → primjenjuju se odredbe Prostornog plana USK-a.
Lokacijska informacija umjesto urbanističke saglasnosti
Ako se građevina gradi u prostoru za koji postoji detaljan planski dokument (regulacioni plan, plan parcelacije, urbanistički projekat), umjesto urbanističke saglasnosti izdaje se lokacijska informacija. To je jednostavniji akt koji sadrži iste tehničke uslove, ali se brže izdaje. Dokumentacija za zahtjev je ista kao za urbanističku saglasnost.
🏗️ 2. Odobrenje za građenje (Građevinska dozvola)
Nakon što urbanistička saglasnost postane pravosnažna (protekom roka za žalbu — 15 dana), investitor podnosi zahtjev za odobrenje za građenje. Ovo je drugi upravni akt u procesu, koji odobrava konkretno izvođenje radova.
Potrebna dokumentacija
1
Pravosnažna urbanistička saglasnost ili lokacijska informacija
Original rješenja sa klauzulom pravosnažnosti.
2
Glavni projekat (2 primjerka + digitalni)
Izrađen od ovlaštene projektantske kuće, u skladu sa uslovima iz urbanističke saglasnosti. Dva primjerka u analognoj (papirnoj) formi i jedan na elektronskom mediju.
3
Dokaz o pravu vlasništva ili pravu građenja
ZK izvadak, ugovor o kupoprodaji ili drugi dokaz prava na parceli.
4
Ažurni geodetski snimak sa situacijom
Geodetski snimak sa ucrtanom pozicijom buduće građevine na parceli.
5
Dokaz o uplati rente i naknade za uređenje
Renta — naknada iz osnova prirodnih pogodnosti građevinskog zemljišta. Naknada za uređenje — fiksirana u urbanističkoj saglasnosti ili se obračunava u postupku.
6
Rješenje o pretvorbi zemljišta (ako je potrebno)
Ako se gradi na poljoprivrednom zemljištu — rješenje Ministarstva poljoprivrede USK-a o pretvorbi u građevinsko. Naknada: katastarski prihod/m² × 100 × površina parcele u m².
7
Administrativna taksa
Dokaz o uplati na račun Grada Bihaća.
Naknade: renta i uređenje građevinskog zemljišta
Renta se obračunava prema članu 30. Odluke o građevinskom zemljištu Grada Bihaća, kao postotak prosječne korisne građevinske cijene 1 m² stambene površine ostvarene u prethodnoj godini (trenutno cca 900 KM/m²), pomnožen sa korisnom površinom objekta:
| Zona | % od cijene/m² | Iznos po m² (pri 900 KM/m²) | Područje |
|---|---|---|---|
| I zona | 6% | ~54 KM/m² | Uži centar grada |
| II zona | 5% | ~45 KM/m² | Širi centar |
| III zona | 4% | ~36 KM/m² | Prigradsko područje |
| IV zona | 3% | ~27 KM/m² | Rubna područja grada |
| V zona | 2% | ~18 KM/m² | Ruralno/prigradsko |
| VI zona | 1% | ~9 KM/m² | Najudaljenija područja |
💰 Primjer izračuna rente
Stambena kuća površine 150 m² u II zoni Bihaća: 150 m² × 45 KM = 6.750 KM rente. Tome se dodaje naknada za uređenje građevinskog zemljišta prema čl. 36. Odluke. Naknada za uređenje građevinskog zemljišta utvrđuje se rješenjem o urbanističkoj saglasnosti (čl. 35. Odluke). Iznos zavisi od zone, namjene i površine objekta. Plaća se prije izdavanja odobrenja za građenje.
Konačne saglasnosti (pribavljaju se tokom postupka)
U zavisnosti od lokacije i vrste objekta, Služba će tražiti „konačne” saglasnosti od nadležnih organa i preduzeća:
Saglasnost upravitelja cesta — ako se parcela nalazi uz javnu cestu (JP Ceste FBiH, Direkcija cesta USK ili Grad Bihać).
Vodni akt (vodna saglasnost) — saglasnost u pogledu zaštite voda i vodnog dobra — Agencija za vodno područje rijeke Save ili kantonalno ministarstvo.
Elektroenergetska saglasnost — JP Elektroprivreda BiH, Podružnica „Elektrodistribucija” Bihać.
Saglasnost JKP „Vodovod” Bihać — za priključak na vodovodnu i kanalizacionu mrežu.
Protivpožarna saglasnost — za objekte koji to zahtijevaju, od kantonalne uprave civilne zaštite.
Odobrenje za građenje donosi se u roku od 30 dana od podnošenja kompletnog zahtjeva (izuzetno do 60 dana za složenije objekte). Važi 1 godinu — u tom roku investitor mora započeti radove.
🏠 3. Upotrebna dozvola
Po završetku gradnje, investitor podnosi zahtjev za izdavanje upotrebne dozvole. Ovo je akt koji potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu sa odobrenjem za građenje i tehničkom dokumentacijom.
Uz zahtjev se prilažu:
Pravosnažno odobrenje za građenje i ovjereni glavni projekat.
Pisana izjava izvođača o izvedenim radovima — potvrda da su radovi izvedeni u skladu sa projektom, tehničkim propisima i standardima.
Izvještaj nadzornog inženjera — o kvaliteti izvedenih radova.
Geodetski snimak izvedenog stanja — ako je tokom gradnje došlo do odstupanja od projekta, potreban je i projekat izvedenog stanja.
Dokaz o uplati naknade za tehnički pregled.
Nadležni organ imenuje komisiju za tehnički pregled koja utvrđuje da li je objekat izgrađen u skladu sa dozvolom. Ako komisija utvrdi nedostatke, investitor ih mora otkloniti prije izdavanja upotrebne dozvole.
✅ Zašto je upotrebna dozvola važna
Bez upotrebne dozvole ne može se izvršiti upis objekta u katastar i zemljišnu knjigu, ne može se dobiti kućni broj, a objekt se pravno smatra „nedovršenim” čak i ako je useljiv. Također, nije dozvoljeno priključiti objekat na komunalnu infrastrukturu bez odobrenja za građenje. 🔨 4. Legalizacija bespravno izgrađenih objekata
Legalizacija je postupak naknadnog ishođenja urbanističke saglasnosti, odobrenja za građenje i upotrebne dozvole za građevine izgrađene bez prethodno pribavljenih dozvola. Na području USK-a ovaj postupak reguliran je Zakonom o legalizaciji bespravno izgrađenih građevina i zahvata (Sl. glasnik USK br. 19/18).
Ko može legalizirati i koji su uslovi
Legalizacija se može izvršiti za građevine i druge zahvate u prostoru koji su izgrađeni do dana stupanja na snagu Zakona (juni 2018.), pod sljedećim uslovima:
Građevina se uklapa u prostorno-plansku dokumentaciju — ne smije biti u suprotnosti sa namjenom prostora utvrđenom planskim dokumentom.
Gradnja ne ugrožava opći javni interes — ne ugrožava zaštitu okoliša, stabilnost terena (klizišta), sigurnost stanovnika i materijalnih dobara.
Investitor/vlasnik može dokazati da je građevina izgrađena do propisanog datuma — putem evidencije inspekcije, priključka na komunalnu infrastrukturu ili drugih dokaza u skladu sa Zakonom o upravnom postupku.
⛔ Ne može se legalizirati
Građevina izgrađena na javnom dobru ili zaštićenom području gdje to nije dozvoljena namjena, građevina koja predstavlja opasnost po stabilnost terena ili sigurnost susjednih objekata, te građevina izgrađena nakon datuma koji propisuje Zakon. Postupak legalizacije — korak po korak
1
Podnošenje zahtjeva za legalizaciju
Zahtjev se podnosi Službi za urbanističko planiranje Grada Bihaća. Vlasnik prilaže dokaz o vlasništvu na parceli, dokaz da je objekat izgrađen do propisanog datuma i opis objekta.
2
Naknadna urbanistička saglasnost
Služba utvrđuje da li se građevina uklapa u prostorno-plansku dokumentaciju i izdaje rješenje o naknadnoj urbanističkoj saglasnosti sa urbanističko-tehničkim uslovima.
3
Izrada projekta izvedenog stanja
Ovlaštena projektantska kuća izrađuje projekat izvedenog stanja (snimak onoga što je izgrađeno) — umjesto glavnog projekta.
4
Nalaz sudskog vještaka (umjesto nadzora)
Za objekte izgrađene prije stupanja na snagu Zakona o izmjenama iz 2013. (Sl. glasnik USK 8/13), umjesto izjave izvođača i izvještaja nadzora, prilaže se nalaz i mišljenje sudskog vještaka građevinske struke o stabilnosti i sigurnosti objekta.
5
Uplata svih naknada
Renta, naknada za uređenje građevinskog zemljišta, naknada za pretvorbu poljoprivrednog u građevinsko zemljište (ako je potrebno), naknada za sklonište — sve prema istim tarifama kao za novu gradnju.
6
Naknadno odobrenje za građenje
Služba donosi naknadno rješenje o odobrenju za građenje na osnovu projekta izvedenog stanja i uplaćenih naknada.
7
Upotrebna dozvola
Na kraju se izdaje upotrebna dozvola nakon tehničkog pregleda, čime se objekat službeno legalizira i može se upisati u katastar i zemljišnu knjigu.
Dokumentacija za legalizaciju
Zahtjev za legalizaciju (obrazac dostupan na web stranici Grada ili u Centru za pružanje usluga)
Kopija katastarskog plana i ZK izvadak
Dokaz da je objekat izgrađen do propisanog datuma — akt inspekcije, račun za struju/vodu, fotografija, izjava svjedoka i sl.
Projekat izvedenog stanja — od ovlaštene projektantske kuće
Nalaz sudskog vještaka građevinske struke — o stabilnosti i sigurnosti konstruktivnih elemenata objekta
Geodetski snimak — sa ucrtanim gabaritima postojećeg objekta
Dokazi o uplati naknada — renta, uređenje, pretvorba, takse
Naknade i troškovi legalizacije
Troškovi legalizacije u pravilu obuhvataju iste naknade kao i redovna gradnja (renta, naknada za uređenje, pretvorba zemljišta), plus troškove izrade projekta izvedenog stanja i nalaza sudskog vještaka. Okvirni raspored troškova:
Projekat izvedenog stanja — 1.500 – 5.000 KM (zavisi od veličine i složenosti objekta)
Nalaz sudskog vještaka — 500 – 2.000 KM
Geodetski snimak — 300 – 800 KM
Renta — prema zoni i površini (vidjeti tabelu iznad)
Naknada za uređenje — prema rješenju urbanističke saglasnosti
Pretvorba poljoprivrednog zemljišta — ako je primjenjivo
Administrativne takse — za svaki akt pojedinačno
⚠️ Dok traje postupak legalizacije
Ako je zahtjev za legalizaciju podnesen, urbanističko-građevinski inspektor može na zahtjev vlasnika prekinuti postupak izvršenja rješenja o uklanjanju objekta do pravosnažnog okončanja postupka legalizacije. Međutim, za bespravno izgrađene objekte ne smije se dati priključak na javnu komunalnu infrastrukturu dok se postupak ne okonča. 🏡 Građevine koje se mogu graditi bez odobrenja
Prema čl. 51. Zakona o prostornom uređenju i građenju USK, za određene jednostavne građevine nije potrebno odobrenje za građenje, ali se mora poštovati prostorni plan. Ovo uključuje:
Pomoćni objekti (garaže, šupe, nadstrešnice) do određene površine — prema odredbama Zakona.
Ograde do 2 m visine.
Privremeni montažni objekti za sajmove i manifestacije (uz odobrenje za privremenu građevinu).
Adaptacija unutrašnjosti objekta bez zadiranja u konstruktivne elemente.
🔮 Najava — novi Zakon o građenju USK
Ako se usvoji novi zakon najavljan u martu 2026., odobrenje za građenje neće biti potrebno za individualne stambene objekte do 200 m² i za određene poljoprivredne objekte. Pratite aktuelnosti na bihacdanas.ba za više informacija. ⏱️ Rokovi i važenje akata
| Akt | Rok za izdavanje | Rok važenja | Napomena |
|---|---|---|---|
| Urbanistička saglasnost | 30 dana | 1 godina | U tom roku se mora podnijeti zahtjev za odobrenje za građenje |
| Lokacijska informacija | 15–30 dana | 1 godina | Isto kao urbanistička saglasnost |
| Odobrenje za građenje | 30 dana (do 60) | 1 godina | U tom roku se mora započeti gradnja |
| Upotrebna dozvola | 30 dana | Trajno | Po završetku tehničkog pregleda |
| Žalba na rješenje | 15 dana | — | Od dana prijema rješenja, drugostepeni organ je Ministarstvo USK-a |
📞 Kontakti i obrasci
📞
037 229 605 (Centar za pružanje usluga građanima: 061 057 057 — besplatni Viber)
🌐
bihac.org — Zahtjevi iz oblasti građenja (obrasci za preuzimanje)
🌐
bihac.org — Odobrenje za građenje (detalji o naknadama)
🏢 Ministarstvo za građenje, prostorno uređenje i zaštitu okoliša USK
📍
Alije Đerzeleza 2, Bihać
🌐
vladausk.ba — Preuzimanje dokumenata (zakoni, uredbe, registri projektanata i izvođača)
🏗️ Registri ovlaštenih lica
📋
Registar projektanata USK — lista ovlaštenih projektantskih pravnih lica
📋
Registar izvođača USK — lista ovlaštenih pravnih lica za izvođenje radova
📜 Federalno ministarstvo prostornog uređenja
🌐
fmpu.gov.ba — Obrasci za preuzimanje (zahtjevi za urbanističku saglasnost, lokacijsku informaciju i odobrenje za građenje na federalnom nivou)
❓ Često postavljana pitanja
Koliko ukupno traje postupak od zahtjeva do početka gradnje?
U idealnom slučaju, ako je dokumentacija kompletna i nema komplikacija sa planskim dokumentom ili imovinsko-pravnim odnosima, postupak može trajati 2–4 mjeseca: cca 30 dana za urbanističku saglasnost + 15 dana pravosnažnost + 30 dana za odobrenje za građenje. U praksi, prikupljanje saglasnosti, izrada projekta i rješavanje eventualnih imovinsko-pravnih pitanja mogu značajno produžiti taj rok.
Mogu li graditi na parceli koja je u katastru vođena kao „njiva” ili „livada”?
Da, ali morate prethodno pribaviti rješenje o pretvorbi poljoprivrednog zemljišta u građevinsko kod Ministarstva poljoprivrede, vodoprivrede i šumarstva USK-a. Naknada se obračunava kao katastarski prihod po m² × 100 × površina parcele. Također, parcela mora biti u obuhvatu planskog dokumenta koji predviđa mogućnost gradnje.
Da li dijaspora može pokrenuti postupak iz inostranstva?
Može, putem punomoći. Vlasnik parcele može ovlastiti osobu u BiH (advokata ili člana porodice) da u njegovo ime pokrene i vodi postupak ishođenja urbanističke saglasnosti i odobrenja za građenje. Punomoć mora biti ovjerena u konzulatu/ambasadi BiH ili apostilirana kod notara u zemlji boravka.
Šta ako mi odobrenje za građenje istekne prije nego započnem radove?
Odobrenje za građenje važi 1 godinu od pravosnažnosti. Ako u tom roku ne započnete radove, morate podnijeti novi zahtjev za odobrenje za građenje (urbanistička saglasnost ostaje na snazi ako je još u roku važenja). U nekim slučajevima moguće je zatražiti produženje.
Koliko košta legalizacija prosječne stambene kuće?
Za kuću od cca 150–200 m² korisne površine u prigradskoj zoni (III–IV zona), okvirni troškovi mogu iznositi: projekat izvedenog stanja (2.000–4.000 KM) + sudski vještak (500–1.500 KM) + geodetski snimak (300–600 KM) + renta (4.000–8.000 KM zavisno od zone) + naknada za uređenje + administrativne takse. Ukupno se troškovi kreću od 8.000 do 20.000+ KM zavisno od lokacije i veličine objekta. Za precizne iznose kontaktirajte Službu Grada Bihaća.
Kome se žalim ako mi odbiju zahtjev?
Na prvostepeno rješenje Službe Grada Bihaća žalba se podnosi Ministarstvu za građenje, prostorno uređenje i zaštitu okoliša USK-a u roku od 15 dana od prijema rješenja. Drugostepeno rješenje ministarstva je konačno u upravnom postupku, ali protiv njega se može pokrenuti upravni spor pred Kantonalnim sudom u Bihaću.
⚖️ Pravni okvir (zakoni i propisi)
Izdavanje urbanističke saglasnosti, odobrenja za građenje i legalizacija objekata na području Grada Bihaća regulirani su propisima na tri nivoa: federalnom, kantonalnom i gradskom.
Federacija BiH
Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou FBiH
(„Sl. novine FBiH” br. 2/06, 72/07, 32/08, 4/10, 13/10, 45/10, 85/21) — krovni zakon koji uređuje prostorno planiranje, urbanističku saglasnost, odobrenje za građenje i upotrebnu dozvolu na nivou Federacije.
(„Sl. novine FBiH” br. 2/06, 72/07, 32/08, 4/10, 13/10, 45/10, 85/21) — krovni zakon koji uređuje prostorno planiranje, urbanističku saglasnost, odobrenje za građenje i upotrebnu dozvolu na nivou Federacije.
Zakon o građevinskom zemljištu FBiH
(„Sl. novine FBiH” br. 25/03, 67/05) — uređuje naknade za korištenje građevinskog zemljišta, rentu i uređenje zemljišta.
(„Sl. novine FBiH” br. 25/03, 67/05) — uređuje naknade za korištenje građevinskog zemljišta, rentu i uređenje zemljišta.
Zakon o poljoprivrednom zemljištu FBiH
(„Sl. novine FBiH” br. 52/09) — regulira naknadu za trajnu pretvorbu poljoprivrednog u građevinsko zemljište (čl. 51).
(„Sl. novine FBiH” br. 52/09) — regulira naknadu za trajnu pretvorbu poljoprivrednog u građevinsko zemljište (čl. 51).
Unsko-sanski kanton
Zakon o prostornom uređenju i građenju USK
(„Sl. glasnik USK” br. 12/13, 3/16, 15/20, 10/22, 23/23, 7/24) — prečišćeni tekst. Glavni kantonalni zakon koji detaljno propisuje postupke izdavanja urbanističke saglasnosti, lokacijske informacije, odobrenja za građenje i upotrebne dozvole.
(„Sl. glasnik USK” br. 12/13, 3/16, 15/20, 10/22, 23/23, 7/24) — prečišćeni tekst. Glavni kantonalni zakon koji detaljno propisuje postupke izdavanja urbanističke saglasnosti, lokacijske informacije, odobrenja za građenje i upotrebne dozvole.
Zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih građevina i zahvata USK
(„Sl. glasnik USK” br. 19/18) — kantonalni zakon koji uređuje postupak, uslove i naknade za legalizaciju bespravno izgrađenih objekata na teritoriji USK-a.
(„Sl. glasnik USK” br. 19/18) — kantonalni zakon koji uređuje postupak, uslove i naknade za legalizaciju bespravno izgrađenih objekata na teritoriji USK-a.
Uredba o građevinama i zahvatima od značaja za USK
(„Sl. glasnik USK” br. 3/16, 9/16, 30/20) — definiše koje građevine spadaju u kantonalnu nadležnost.
(„Sl. glasnik USK” br. 3/16, 9/16, 30/20) — definiše koje građevine spadaju u kantonalnu nadležnost.
Uredba o vrsti, sadržaju, označavanju i čuvanju, reviziji i nostrifikaciji projektne dokumentacije
(„Sl. glasnik USK” br. 3/13) — propisuje tehničke zahtjeve za projekte.
(„Sl. glasnik USK” br. 3/13) — propisuje tehničke zahtjeve za projekte.
Grad Bihać
Odluka o građevinskom zemljištu Grada Bihaća
(„Sl. glasnik Grada Bihaća”, 2024.) — definiše zone građevinskog zemljišta, visinu rente, naknadu za uređenje i koeficijente.
(„Sl. glasnik Grada Bihaća”, 2024.) — definiše zone građevinskog zemljišta, visinu rente, naknadu za uređenje i koeficijente.
Odluka o provođenju Urbanističkog plana grada Bihaća za period od 20 godina
— utvrđuje urbanističko-tehničke uslove, režime građenja i namjenu prostora na području grada.
— utvrđuje urbanističko-tehničke uslove, režime građenja i namjenu prostora na području grada.
ℹ️ Napomena o nadležnosti
Za većinu individualnih stambenih objekata i manjih poslovnih građevina na području Grada Bihaća, urbanističku saglasnost i odobrenje za građenje izdaje Služba za urbanističko planiranje, građenje, imovinsko-pravne i geodetske poslove Grada Bihaća. Za građevine od kantonalnog značaja (definirane Uredbom Vlade USK-a), akte izdaje Ministarstvo za građenje, prostorno uređenje i zaštitu okoliša USK-a. ⚠️ Napomena: Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savjet. Propisi se mogu mijenjati — posebno imajući u vidu najavljeni novi Zakon o građenju USK-a. Za tačne i ažurirane informacije o vašem konkretnom slučaju, obratite se Službi za urbanističko planiranje Grada Bihaća ili angažujte ovlaštenog projektanta odnosno advokata. Iznosi naknada su okvirni i zavise od trenutno važećih odluka.
Posljednje ažuriranje: mart 2026. · Izvor podataka: Grad Bihać (bihac.org), Vlada USK (vladausk.ba), Federalno ministarstvo prostornog uređenja (fmpu.gov.ba).
Posljednje ažuriranje: mart 2026. · Izvor podataka: Grad Bihać (bihac.org), Vlada USK (vladausk.ba), Federalno ministarstvo prostornog uređenja (fmpu.gov.ba).